星商选铺：在郑州，原来金水区还有个CBD？

　　郑州的CBD其实有两个。

　　当然那个大玉米做地标的环形建筑群是一个，那么另外一个是哪呢?

　　就在金水区的核心地段，东风路、花园路、农业路、文化路合围的区域，在多年前，地产和商业圈儿的人就管这里叫金水CBD。

　　谁先提出这个叫法的，虽然已经无从查考了，但CBD可不是乱叫的，这片地方是名副其实黄金地段，当年的地王蓝堡湾在这里，金水万达商圈在这里，地铁双线商业正弘城在这里，建业的“一号工程”凯旋广场也在这里，能在这个“地王区”拿地，想都想得到当年开发商们的勃勃雄心。

　　谁先提出这个叫法的，虽然已经无从查考了，但CBD可不是乱叫的，这片地方是名副其实黄金地段，当年的地王蓝堡湾在这里，金水万达商圈在这里，地铁双线商业正弘城在这里，建业的“一号工程”凯旋广场也在这里，能在这个“地王区”拿地，想都想得到当年开发商们的勃勃雄心。

　　万达、正弘、建业三大品牌并肩加之优越的地段，美好蓝图之下金水CBD这个旗号打的还是很有底气的。

　　地铁2号线，未来的8号线，4条主干道，区域南侧是农业路高架，北侧是北三环高架，蓝堡湾、天骄华庭、万达公馆等高档社区汇集，教育资源也属顶尖。纸面上看金水CBD甚至是商业含金量超越了东区CBD的存在。

　　万达中心、建业凯旋、正弘城就像是嵌在金水CBD上的三颗最耀眼的宝石，它们的发展历程也在改变着花园路商圈的格局。

　　但是这个“黄金商圈”内的商业街铺，却是众多商铺投资人还有开店创业者多年来的隐痛，当年投资时本以为登上了财富列车，但上车后才发现，剧本并没按照想象的去走。

　　以万达金街和建业凯旋广场商业街为例，在商铺交付的那一天起，投资人的噩梦就开始了。

　　因为商铺高昂的交易税费和价格，大量投资人被套牢，当年购铺时投资顾问算的账，全打了折扣，金水金街的一位投资人透露，当时10—15年回本的预期，如今直接拉长到了25年以上。

　　万达金街落成时，正弘城和建业凯旋尚未揭开面纱，区域人流未达高点，加上万达的非自持套路，商铺卖完拍屁股走入，金水金街的业态又一次不可阻挡的向“城乡结合部”风格滑落。

　　高购铺成本直接反映在店租上，后果就是更多开店租户生意难以为继，商铺关张是家常便饭，每过个一年半载就要来一次大换血。

　　但是随着时间的推移，现在情况开始发生了变化。

　　2018下半年，建业凯旋南塔写字楼全部入驻完毕，正弘城也在年底迎来了全面开业，至此，金水CBD的蓝图终于全面落成。

　　现在我们就从商铺选址的角度来看看，一个完全形态下的金水CBD，将会对区内商业产生哪些影响?

　　金街人流未受影响，凯旋商业街将回暖

　　大家都有望结束尴尬期

　　说起金水万达，当年高端商业体的规划历历在目，金街3小时3亿的销售奇迹还余音在耳，但现实的图景无疑让商铺投资人失落。

　　由于万达并不自持商铺，自然就不会对其负责，这种模式毫无悬念的使金水金街跌入“城乡结合部”式的低端业态，如今，金街已被米线麻辣烫之类的餐饮小店占领，低端商业街的标签贴的结结实实。

　　在建业凯旋广场和正弘城开业之前，就曾有悲观派论断，两个大牌邻居的开放，不但不会改善金街的引流，还极有可能是对金街人气的一次重击，正弘城和建业凯旋一个轻奢时尚，一个高端商务，引流能力似乎毋庸置疑，悲观的论断确实也有一定说服力。

　　建业凯旋广场双子塔的南塔写字楼已经完成全部招商入驻。

　　但现实总有偏差，从2018年底到现在，具星yee观察走访，金街的人气并未受到太大影响，相反因为建业凯旋入驻的上班族增多，去金街吃工作餐的人相应也变多了，总的来看，金水金街的业绩还不错，短期内不会受引流影响，金街业态档次有望得到回升。

　　再说到建业凯旋广场的商业街，开放初期就是一个大写的尴尬，首批入驻的品牌店铺甚至有些还未撑到写字楼招商驻满，已经关张大吉。

　　有两个主要原因，一是凯旋的写字楼招商还未完成，虽然商业街店铺也是入驻未满，但流量还是不足以支撑生意;二是定位决定了它入驻的品牌并不适合普通白领日常消费，很多白领还是会去金街和路对面的酒吧街小吃店觅食。

　　不过，这种情况在春节后有了变化，随着建业凯旋B座北塔的开年招商，入驻的公司越来越多，上下班和用餐时间人流较去年年底有明显增加，楼后的商业步行街已经一扫18年的冷清萧瑟，商家的业绩回升就是最强的信号。

　　就目前来看，以凯旋B座的入驻结束为起点，加上商圈自己的运营磨合完成，金水CBD版图上的这三大品牌商业，会迎来一个共赢蜜月期，你好、我好，他也好。

　　另外除了这三大品牌商业，以科源路沿线为代表的街边商铺目前并无太大变化，前景如何还需观察。

　　选铺开店可以乐观，但要谨慎

　　租金处在较低水平，商铺稀缺性弱仍是问题

　　实际上任何前瞻的趋势，都是一个未上保险的参考。

　　对想要开店的创业者来说，可以乐观看待金水CBD的商铺前景，但仍需谨慎，如果要在这里开店，有两个点需要认真思量。

　　一是金水CBD区域的商铺租金正呈现历史较低水平，随着人流回升，也许是低租金入驻的好时机。

　　从网上数据来看，金水CBD一带商铺租金从2013年开始，就基本呈下跌趋势，到2018年下跌了20%~40%。

　　二是金水CBD区域一直有一个硬伤，就是人均商业面积过大，商铺稀缺性较弱。开店也许将面临一个养店期。

　　网络有统计如下：金水CBD区域拥有数码公寓、蓝堡湾一期、蓝堡湾二期、蓝堡湾三期、蓝堡湾世家小公馆、英地一期、英地二期、鑫苑世家、文博花园、恒大名都、白庙安置房、建设厅家属院、中街家属院、省侨办小区等约7万常驻人口。

　　同时英地一、二期、恒大名都、蓝堡湾二期三期外街、蓝堡湾二期三期贵人街、数码公寓、文博公寓、金水万达共有600多间平均面积120平方/间的商铺。

　　折合100人一间，大于郑州平均300人一间的水平。

　　商圈聚集效应不会太快显现

　　国贸360广场所在的花园路商圈仍有分流作用

　　其实所谓的商圈聚集效应，如何评说并无标准，实际上是一个伪命题。

　　叱咤郑州商业界多年的花园路商圈里，国贸360广场、花园路丹尼斯、关虎屯生活广场步行街、兰德中心还有未来的关虎屯新天地，哪个都不是善茬。

　　国贸360广场在郑州商业界的“江湖地位”并不是哪个商圈和商场短时间内可以撼动的。

　　两个商圈之间距离微妙。对外部来说，这两个商圈跟本就是在一起的，但现实却是两个区域又有各自的小气候，就目前来说，金水CBD与花园路商圈各自的客流都不会有太大波动。

　　前景向好，入驻考验实力

　　趁虚而入之前还要好好掂量一下自己

　　就像股市有抄底，商铺选址也可以审时度势后，考虑在商圈店铺租金处在低位时进入。

　　但是就像抢占社区商业优质店铺一样，进行这种操作之前，我们需要掂量一下自身的实力。

　　比如能承受什么样的租金，能承受多久养店期，是否有清晰的战略布局思路等等。

　　在金水CBD里选铺，就像在富矿里淘金，收获的希望很大，但更多的依然是风险。

　　如今，谋定多年的金水CBD已成，为郑州的商业版图添上了浓墨重彩的一笔。

　　万达中心、建业凯旋广场、正弘城就是这部“商业大片”的主角，毫无疑问今后花园路整个商圈格局的任何变化都将与他们有关。

　　未来他们是抱团取暖还是相互厮杀，我们拭目以待。